Impuestos en Dubái sobre inmuebles: qué paga un inversor en 2026

En Dubái una persona física no paga impuestos sobre la renta, los alquileres, las plusvalías ni la posesión de un inmueble: el único coste fiscal relevante es la tasa de transmisión del 4% en la compra. Tu país de residencia, sin embargo, puede gravar tu renta mundial: según dónde vivas, los alquileres, las plusvalías y el propio inmueble pueden tener que declararse allí. Aquí encontrarás los impuestos de Dubái, lo que puede gravar tu país y cómo la planificación fiscal legítima reduce la carga.

Qué impuestos se pagan en Dubái

En los Emiratos Árabes Unidos no existe un impuesto sobre la renta de las personas físicas: salarios, alquileres, dividendos y plusvalías personales no tributan. Los impuestos que existen afectan a las sociedades, al consumo y a las transmisiones inmobiliarias.

Fuentes: Ministerio de Finanzas de los Emiratos; Federal Tax Authority; Dubai Land Department.

¿Qué régimen fiscal hay en Dubái?

Un régimen territorial y ligero. El Estado se financia con el IVA del 5%, introducido en 2018, con la corporate tax del 9%, en vigor desde 2023 sobre los beneficios empresariales por encima de 375.000 AED (unos 90.000 €), y con tasas y cargos sobre los servicios. Las rentas personales quedan fuera de su ámbito.

¿Por qué se considera Dubái un paraíso fiscal?

Porque no grava la renta de las personas físicas. La consecuencia práctica: trasladarte a los Emiratos no pone fin por sí solo a tus obligaciones fiscales en tu país, y muchos países examinan con atención a los residentes que se mudan a una jurisdicción sin impuestos.

¿Cuánto es el IVA en Dubái?

El 5%, sobre casi todos los bienes y servicios. Para los inmuebles residenciales la regla es distinta, como verás a continuación.

Impuestos en la compra de un inmueble en Dubái

Cuando compras una vivienda en Dubái pagas un solo impuesto real: la tasa de transmisión del Dubai Land Department (DLD), equivalente al 4% del precio. En un apartamento de un dormitorio de 1,06 millones de AED, unos 253.000 €, son 42.400 AED, unos 10.200 €.

Fuente: tarifas del Dubai Land Department 2026; Federal Tax Authority. Tipo de cambio 1 € = 4,17 AED a 29 de septiembre de 2026.

Sobre el IVA: la primera venta de un inmueble residencial en los tres años siguientes a su terminación tributa al tipo cero y las ventas posteriores están exentas. En ambos casos no pagas IVA sobre el precio. Sí lo pagas, al 5%, en oficinas, locales y apartamentos hoteleros, y en los servicios vinculados a la compra, como trustee y bróker. Todos los costes, partida por partida, están en la guía sobre cómo comprar una propiedad en Dubái.

Impuestos en Dubái sobre alquileres y reventa

Si el inmueble está a tu nombre, en los Emiratos no pagas nada ni por el alquiler que cobras ni por la ganancia cuando lo revendes. No existe un impuesto anual sobre la posesión ni retenciones sobre los alquileres.

La corporate tax no cambia este panorama para un inversor particular. Una persona física solo entra en ella si ejerce una actividad empresarial con ingresos superiores a 1 millón de AED al año, y las rentas de inversión inmobiliaria quedan excluidas del cálculo, siempre que la actividad no requiera licencia. Si en cambio compras a través de una sociedad, los beneficios de la sociedad tributan al 9% por encima del umbral de 375.000 AED.

Quedan los costes que no son impuestos: service charge, gestión y mantenimiento. La tasa municipal sobre la vivienda, el 5% del alquiler anual, corre a cargo del inquilino.

Fuentes: Decreto-ley federal n.º 47 de 2022; Decisión del Consejo de Ministros n.º 49 de 2023; Federal Tax Authority, guía sobre la tributación de las personas físicas.

Qué puede gravar tu país de residencia

La mayoría de los países gravan a sus residentes por su renta mundial: un inmueble en Dubái puede entrar en tu declaración aunque los Emiratos no cobren nada. El cero de Dubái vale en Dubái; lo que debes donde vives es otra cuestión.

Según tu país de residencia, los alquileres de Dubái, la ganancia cuando vendes y, en algunos países, el valor de los bienes en el extranjero pueden tributar o, al menos, deben declararse. Algunos países exigen además informar cada año de los inmuebles o cuentas en el extranjero, con sanciones si no se hace. Un convenio fiscal con los Emiratos, cuando existe, no elimina automáticamente el impuesto en tu país.

Las reglas cambian de un país a otro y con el tiempo, así que verifícalas con un profesional fiscal local antes de comprar.

Cómo reduce la carga fiscal la planificación fiscal legítima

Con la estructura de tenencia que definimos juntos antes de la compra, la carga fiscal sobre alquileres y plusvalías puede reducirse, en algunos casos hasta cero, según tu situación personal y respetando las normas de los Emiratos y de tu país de residencia. Las obligaciones declarativas de tu país se mantienen siempre.

Es planificación fiscal legítima: elegir entre estructuras de propiedad con resultados fiscales distintos está permitido. El límite es la sustancia: una estructura construida solo sobre el papel, sin razones económicas reales, puede ser desestimada por la administración tributaria.

Por eso no existe una solución igual para todos. La estructura depende de tu residencia fiscal, de tus ingresos, de cuántos inmuebles compras y del objetivo: renta, reventa o transmisión a los herederos. La decidimos antes de la compra, porque cambiar la titularidad después cuesta otra tasa de transmisión, y te la explicamos en una llamada con tus números.

Residencia fiscal en Dubái y Golden Visa

Un visado de residencia en los Emiratos, Golden Visa incluida, no cambia por sí solo tu residencia fiscal en tu país de origen. Esta depende de dónde vives realmente: dónde pasas la mayor parte del año, dónde están tu casa y tu familia, dónde está el centro de tu vida.

Trasladarse de verdad significa vivir en los Emiratos la mayor parte del año y llevar allí el centro de tu vida, y poder demostrarlo: contrato de alquiler, suministros, colegio de los hijos, días de presencia. Requisitos y costes del visado están en la guía de la Golden Visa de Dubái.

Los errores fiscales que debes evitar

Los errores que más cuestan nacen de pensar que los impuestos de Dubái sustituyen a los de tu país.

1. No declarar el inmueble. Las administraciones tributarias intercambian información a nivel internacional. Las obligaciones declarativas de tu país se aplican cada año, aunque el inmueble esté vacío.
2. Crear una sociedad sin sustancia. Una sociedad emiratí gestionada de hecho desde tu país de residencia puede considerarse residente allí y tributar allí.
3. Trasladarse solo sobre el papel. Cambiar de domicilio y seguir viviendo en tu país de residencia no resiste una inspección.
4. Elegir la estructura después de la compra. La titularidad se decide antes de firmar.
5. Fiarse de quien promete "cero impuestos". Las obligaciones declarativas de tu país se mantienen siempre. El resto depende de cómo poseas el inmueble.

Preguntas frecuentes

¿En Dubái se paga cada año un impuesto sobre la vivienda?

No. En Dubái no existe un impuesto anual sobre la propiedad. Pagas los gastos de comunidad (service charge) y, según tu país de residencia, lo que tu país aplique a los inmuebles en el extranjero.

Con el Club Deal de BridgeYields, ¿soy propietario de un inmueble?

No. Con el Club Deal participas en un préstamo garantizado por hipoteca de primer rango sobre un inmueble, pero el inmueble no pasa a ser tuyo. La tributación de los rendimientos depende de tu país de residencia: la vemos juntos antes de la adhesión.

¿Conviene poner el inmueble a nombre de una sociedad?

Depende de los números. Una sociedad puede tener sentido por motivos fiscales, sucesorios o de gestión de varios inmuebles, pero tiene costes anuales, obligaciones contables y debe tener sustancia real. Para una primera compra se valora caso por caso.

¿Quién me ayuda con la parte fiscal?

Definimos contigo la estructura de tenencia antes de la compra. BridgeYields es un asesor inmobiliario independiente: solo nos pagas tú, con unos honorarios del 1%, y no recibimos comisiones de vendedores ni promotores. El método está en la página sobre el asesoramiento independiente para comprar en Dubái.