Golden Visa de Dubái con un inmueble: requisitos, costes y procedimiento en 2026

La Golden Visa de Dubái es un permiso de residencia de 10 años, renovable, que se obtiene al poseer inmuebles por al menos 2 millones de AED, unos 480.000 €. No se necesita un patrocinador ni un empleador, puede incluir a su cónyuge, hijos y padres, y puede permanecer fuera de los Emiratos durante más de seis meses sin perderla. Los gastos del visado para el titular ascienden a unos 9.900 AED. Pero atención: la Golden Visa no cambia por sí sola su residencia fiscal. Aquí encontrará los requisitos verificados en fuentes oficiales, los costes, el procedimiento y las alternativas para quienes invierten menos.

Qué es la Golden Visa de Dubái y qué le ofrece

La Golden Visa es un permiso de residencia a largo plazo en los Emiratos: con la inversión inmobiliaria, dura 10 años y es renovable mientras se mantengan los requisitos. Se emite a nivel federal y, para quienes invierten en inmuebles en Dubái, se solicita a través del Dubai Land Department (DLD).

A diferencia de un visado de residencia ordinario, tiene tres diferencias prácticas. No depende de un empleador o un patrocinador. No se anula si permanece fuera de los Emiratos durante más de seis meses, lo que la hace compatible con un estilo de vida internacional. Y le permite patrocinar a su familia: cónyuge, hijos y padres.

Golden Visa y residencia fiscal: ¿son lo mismo?

No, y es un error que puede salir muy caro. La Golden Visa le otorga el derecho a residir en los Emiratos, pero su residencia fiscal depende de dónde vive realmente: su presencia física y su centro de intereses vitales durante la mayor parte del año. El traslado de la residencia fiscal debe planificarse por separado con un profesional.

¿Puede un extranjero obtener la Golden Visa de Dubái?

Sí. Para la vía inmobiliaria, la nacionalidad no importa: el servicio del Dubai Land Department está abierto tanto a inversores extranjeros que ya residen en los Emiratos como a los que están de visita. Un extranjero que compre a su nombre inmuebles por un valor mínimo de 2 millones de AED puede presentar la solicitud incluso sin vivir en Dubái, e incluir a su familia.

Requisitos de la Golden Visa de Dubái con un inmueble

El requisito es poseer a su nombre uno o más inmuebles en los Emiratos por un valor total de al menos 2 millones de AED. El valor que se considera es el de compra registrado en el Dubai Land Department.

Fuentes: Dubai Land Department, servicio "Golden Visa application – Investor"; ICP y GDRFA vía Arabian Business (septiembre de 2026).

¿Se puede obtener la Golden Visa con un inmueble sobre plano (off-plan)?

Sí. Desde 2026, los inmuebles sobre plano se incluyen en el umbral de los 2 millones de AED, calculado sobre el valor registrado en el contrato Oqood, siempre que la promotora esté aprobada por las autoridades. En la práctica, también pueden exigir una carta de no objeción de la promotora y una prueba de los pagos realizados. Antes de comprar un inmueble sobre plano con este objetivo, pida confirmación por escrito de que el proyecto es apto.

¿Se puede obtener la Golden Visa con una hipoteca?

Sí, con una carta del banco que indique el importe ya pagado y el restante. En febrero de 2026, una circular federal eliminó la obligación de haber pagado al menos 1 millón de AED en efectivo, pero la página del servicio del DLD sigue pidiendo una carta bancaria que certifique el pago de 2 millones de AED. En este punto, las indicaciones aún no están alineadas: verifíquelo con el DLD antes de comprar con hipoteca.

Fuentes: IMI Daily sobre la circular federal de febrero de 2026; Dubai Land Department.

Golden Visa o visado de inversor de dos años

Si no alcanza los 2 millones de AED, la alternativa es el visado de inversor inmobiliario de dos años: desde abril de 2026 ya no exige un valor mínimo para el propietario único. Anteriormente, el umbral era de 750.000 AED.

Fuentes: Dubai Land Department, actualización del 29 de abril de 2026, vía Gulf News y Better Homes; costes: Dubai Land Department.

Cuánto cuesta la Golden Visa de Dubái

Además del inmueble, la Golden Visa cuesta 9.884,75 AED para el titular, unos 2.370 €, y aproximadamente 5.800 AED por cada familiar. Son los costes oficiales del servicio del Dubai Land Department.

Fuente: Dubai Land Department, servicio "Golden Visa application – Investor". Tipo de cambio: 1 € = 4,17 AED a 29 de septiembre de 2026.

Pero el verdadero coste es el inmueble. En una compra de 2 millones de AED, solo la tasa de transferencia del DLD, el 4 %, asciende a 80.000 AED, unos 19.200 €, a los que se añaden los gastos del trustee, el posible agente y, si recurre a nosotros, un 1 % de honorarios. Los detalles están en la guía sobre cómo comprar una propiedad en Dubái.

Cómo obtener la Golden Visa, paso a paso

El procedimiento empieza con la compra y termina con el visado y el Emirates ID: si el inmueble ya está registrado, es un trámite administrativo.

1. Compra y registra el inmueble en el Dubai Land Department, con el title deed o, si es sobre plano, con el contrato Oqood.
2. Presenta la solicitud al servicio Golden Visa del DLD en los centros específicos (Dubai World Trade Centre o Golden Cube), con pasaporte, fotografía, documentos de la propiedad y la carta del banco si procede.
3. Paga los costes indicados en la tabla anterior.
4. Se somete al examen médico en el mismo centro.
5. Registra los datos biométricos para el Emirates ID y recibe el permiso de residencia.

Los familiares se añaden con un expediente vinculado, adjuntando los certificados de matrimonio y de nacimiento.

Qué se puede comprar con 2 millones de AED

Con 2 millones de AED, unos 480.000 €, se puede comprar desde 44 m² en Palm Jumeirah hasta casi 140 m² en Dubai Sports City. La zona determina el espacio y la rentabilidad que se obtiene con el mismo capital.

Cálculo propio sobre los precios medios de los apartamentos por pie cuadrado. Fuente: Property Monitor vía Engel & Völkers, precios de enero a junio de 2026, rentabilidades brutas de agosto de 2026.

También puede alcanzar el umbral con dos o más inmuebles, por ejemplo, dos apartamentos de aproximadamente 1 millón de AED cada uno: diversifica el riesgo y aun así obtiene la Golden Visa. Encontrará precios y proyectos actualizados entre los apartamentos en venta en Dubái con precios en euros.

¿Merece la pena comprar un inmueble solo por la Golden Visa?

Rara vez. La Golden Visa cuesta unos 2.400 € en tasas, pero el inmueble que la posibilita vale al menos 480.000 €: esa es la inversión que hay que evaluar en términos de rentabilidad, riesgo y liquidez. Si el inmueble tiene sentido incluso sin el visado, la Golden Visa es una ventaja añadida. Si lo compra solo por el visado, corre el riesgo de pagar de más por un inmueble que no habría elegido.

Ventajas y limitaciones de la Golden Visa

La Golden Visa le otorga estabilidad y libertad de movimiento, pero está vinculada al inmueble y no sustituye a una planificación fiscal.

¿Qué ocurre si vende el inmueble?

La Golden Visa sigue siendo válida mientras posea inmuebles por un valor mínimo de 2 millones de AED. Si vende y baja de ese umbral, el permiso se anula, a menos que compre entretanto otro inmueble que cumpla el requisito. Si piensa revender, por ejemplo con una estrategia de reventa antes de la entrega, valore primero si realmente necesita un visado de larga duración o si basta con el de dos años.

Residencia en Dubái: las alternativas a la Golden Visa

La Golden Visa no es la única forma de obtener la residencia en Dubái: con un inmueble también existen el visado de dos años y, para mayores de 55 años, el visado para jubilados.

- Visado de inversor de dos años: sin valor mínimo para el propietario único, y 400.000 AED por persona en caso de cotitularidad.

- Visado para jubilados de cinco años: a partir de los 55 años, con inmuebles por valor de al menos 1 millón de AED o con requisitos financieros alternativos.

- Otras vías: empleo por cuenta ajena, constitución de una empresa, visados para profesionales cualificados. No dependen de la inversión inmobiliaria.

El Club Deal no da derecho a ningún visado: se participa en un préstamo garantizado por un inmueble, pero el inmueble no es de su propiedad.

Fuentes: Dubai Land Department vía Gulf News (30 de abril de 2026); IMI Daily (mayo de 2026).

Golden Visa con un asesor independiente

El Dr. Gianluca Sidoti, fundador de BridgeYields, tiene la Golden Visa de los Emiratos, obtenida a través de sus propias inversiones inmobiliarias: conoce el procedimiento como inversor, no solo como asesor. BridgeYields es un asesor inmobiliario independiente: solo nos paga usted, con unos honorarios del 1 %, y no recibimos comisiones de vendedores ni de promotoras.

Le acompañamos en la selección y compra de los inmuebles para alcanzar el umbral, verificando que el proyecto sea apto antes de que pague. Para el trámite de la Golden Visa, le ponemos en contacto con socios de nuestra estructura, que lo gestionan hasta su concesión. Encontrará nuestro método, honorarios y un caso práctico completo en la página sobre el asesoramiento independiente para comprar en Dubái.

Preguntas frecuentes

¿Puedo traer a mi familia a Dubái con la Golden Visa?

Sí. Con la Golden Visa de inversor inmobiliario puede patrocinar a su cónyuge, hijos y padres. Por cada familiar, pagará unos 5.774 AED de tasas, más unos 319 AED por abrir el expediente de patrocinio, y deberá presentar los certificados de matrimonio o nacimiento.

¿Tengo que vivir en Dubái para mantener la Golden Visa?

No. A diferencia de los visados de residencia ordinarios, la Golden Visa no se anula si permanece fuera de los Emiratos durante más de seis meses. Por eso es adecuada para quienes viven entre dos países. Sin embargo, recuerde que la residencia fiscal depende de su vida real: si pasa la mayor parte del año en su país de origen, seguirá siendo residente fiscal allí.

¿Con el Club Deal de BridgeYields obtengo la Golden Visa?

No. Con el Club Deal se participa en un préstamo garantizado con una hipoteca de primer grado sobre un inmueble en los Emiratos, pero no se convierte en su propietario, por lo que no cumple el requisito de la Golden Visa. Para obtenerla, debe poseer a su nombre inmuebles por un valor mínimo de 2 millones de AED, comprándolos directamente, aunque sea con la ayuda de una hipoteca.