Appartamenti in vendita a Dubai con advisory indipendente
Possiedi un immobile a Dubai — scelto sui dati, negoziato a tuo favore.
Siamo un'advisory indipendente che lavora per te, non per i venditori. Tra gli appartamenti e le case in vendita a Dubai e negli Emirati scegliamo con te l'asset giusto al prezzo giusto: tu mantieni il 100% della proprietà, con qualcuno dalla tua parte dalla prima visita alla firma finale.
- Accesso all'intero mercato EAU — non al catalogo di un developer
- Onorario pagato solo da te. Zero commissioni dai venditori.
- Un unico partner dalla selezione alla consegna — e dopo
Consulenza indipendente · Pagata solo da te, mai da venditori o developer · Accesso all'intero mercato EAU
Bilocale, Dubai Marina · Consegna 2029
AED 2.450.000
Il nostro Advisory Fee indipendente
1%
Mai commissioni da developer o venditori.
Rendimenti netti verificati
Comparabili reali — non numeri da brochure.
Acquista da remoto, in sicurezza
Un unico partner, end-to-end, a tuo nome.
Acquistare a Dubai dall'estero è facile sbagliare
La maggior parte degli investitori incontra un broker pagato dal developer, si vede proporre le unità con la commissione più alta e firma in un mercato che non può verificare dall'estero.
Il risultato: pagare troppo, comprare nella zona sbagliata o ritrovarsi con un asset bello in brochure ma deludente nella realtà.
Non hai un problema di dati — hai un problema di indipendenza. Chiunque parli con te è pagato per venderti qualcosa di specifico.
Allineati al tuo risultato non a una commissione.
Lavoriamo per te, e solo per te
Il nostro onorario è l'1%, pagato da te — mai commissioni dal venditore o dal developer. Questo singolo fatto cambia ogni raccomandazione che facciamo.
L'intero mercato, non un catalogo
Non siamo legati a nessun developer. Valutiamo tutto il mercato EAU e ti proponiamo l'asset che si adatta al tuo obiettivo, non al nostro incentivo.
Ogni deal deciso sui numeri
Comparabili reali, rendimenti netti effettivi, track record del developer, service charge, liquidità in uscita. Vedi il ragionamento — non un discorso di vendita.
Un partner unico dall'inizio alla fine
Selezione, negoziazione, due diligence, pratiche, consegna — e supporto dopo l'acquisto. Lo stesso controllo come se fossi sul posto.
Uno dei mercati immobiliari più redditizi al mondo — se compri bene.
01Fiscalità
Negli Emirati: 0% sulle plusvalenze, sugli affitti e sulla proprietà
Gli Emirati non tassano plusvalenze, redditi da locazione né il possesso dell'immobile. Se sei residente in Italia, con la struttura di detenzione che definiamo insieme anche i redditi da affitto restano esenti: l'unica imposta che paghi è l'IVIE, l'1,06% annuo sul costo d'acquisto.
02Domanda
Domanda in affitto strutturale e forte
Sostenuta da crescita demografica, ricollocazione di business globali e una valuta stabile agganciata al dollaro USA — una base locativa in continua espansione.
03Proprietà
Piena proprietà freehold per stranieri
100% a tuo nome nelle zone freehold, con visti di residenza legati a investimenti qualificati — senza partner locali o nominee.
04Vantaggio
Un mercato che premia il compratore informato
Prezzi, rendimenti e qualità dei developer variano enormemente tra i quartieri. Chi è informato vince; chi si fida della brochure paga il conto.
Quanto costa un appartamento a Dubai nel 2026
Nel 2026 un appartamento a Dubai costa in media 1.969 AED al piede quadro, circa 5.100 € al m².
A parità di metratura, la zona può triplicare il prezzo: si va da circa 3.400 €/m² a Dubai Sports City a oltre 10.900 €/m² a Palm Jumeirah. La tabella confronta le principali community su transazioni registrate al Dubai Land Department.
| Zona | AED/piede² | ≈ €/m² | Bilocale ~65 m² (≈ €) | Rendimento lordo |
|---|---|---|---|---|
| Dubai Sports City | 1.332 | 3.440 | 224.000 | 7,76% |
| Jumeirah Village Circle (JVC) | 1.510 | 3.900 | 253.000 | 6,36% |
| Arjan | 1.568 | 4.050 | 263.000 | 6,95% |
| Jumeirah Lake Towers (JLT) | 1.831 | 4.730 | 307.000 | 6,58% |
| Dubai Marina | 2.058 | 5.310 | 345.000 | 5,51% |
| Dubai Hills Estate | 2.432 | 6.280 | 408.000 | 5,82% |
| Business Bay | 2.547 | 6.570 | 428.000 | 5,92% |
| Dubai Creek Harbour | 2.600 | 6.710 | 436.000 | 5,12% |
| Downtown Dubai | 3.011 | 7.770 | 505.000 | 5,10% |
| Palm Jumeirah | 4.240 | 10.950 | 712.000 | 4,58% |
Fonte: Property Monitor su dati DLD, via Engel & Völkers (prezzi gennaio–giugno 2026, rendimenti lordi agosto 2026). Conversioni nostre a 1 € = 4,17 AED al 29 settembre 2026.
Prima di decidere, confronta questi valori con le transazioni recenti dell'edificio che ti interessa: il Dubai Land Department le pubblica nei suoi dati aperti.
Quanto costa un appartamento a Dubai in euro?
Un appartamento a Dubai costa in media circa 5.100 € al m² nel 2026. In pratica, un bilocale di 65 m² costa circa 225.000–310.000 € in zone come Sports City, JVC o JLT; circa 345.000–440.000 € a Dubai Marina, Business Bay o Dubai Hills; oltre 500.000 € a Downtown. Il prezzo si paga in dirham, agganciato al dollaro: se l'euro si indebolisce, lo stesso immobile ti costa di più.
Quanto costa una casa a Dubai?
Una villa a Dubai costa in media circa 2.241 AED al piede quadro, poco più di un appartamento; una townhouse circa 1.371 AED. Il prezzo totale però è molto più alto per via delle superfici: nelle community familiari come Dubai Hills Estate o Arabian Ranches una villa parte in genere da circa 3 milioni di AED, circa 720.000 €.
Fonti: Property Monitor via Engel & Völkers, 2026; transazioni DLD 2025–2026.
Ci sono case in vendita a Dubai economiche?
Sì, ma "economico" a Dubai significa appartamenti da circa 150.000–230.000 €, non case sotto i 100.000 €. Le zone di ingresso sono Dubai Sports City, JVC, Arjan, Dubai South e International City. Hanno i rendimenti lordi più alti, dal 6,4% all'8,9%, ma anche più offerta in arrivo e una rivalutazione più incerta. Il prezzo basso spesso riflette un'unità piccola, off-plan e con consegna lontana.
Case in vendita a Dubai: quale zona scegliere
La zona si sceglie in base all'obiettivo: rendita, rivalutazione o uso personale.
Le aree con prezzo d'ingresso basso rendono di più in affitto; quelle premium rendono meno ma si rivendono più facilmente.
| Obiettivo | Zone da valutare | Cosa aspettarti |
|---|---|---|
| Rendita da affitto annuale | JVC, JLT, Arjan, Sports City, Dubai South | Rendimento lordo 6,4–7,8%, forte domanda da expat, più offerta nuova |
| Equilibrio rendita/valore | Dubai Marina, Business Bay, Dubai Hills Estate | Rendimento 5,5–5,9%, mercato liquido, domanda di affitti brevi |
| Prestigio e tenuta del valore | Downtown Dubai, Palm Jumeirah, Dubai Creek Harbour | Rendimento 4,6–5,1%, ticket alto, acquirenti internazionali |
| Casa per la famiglia | Dubai Hills Estate, Arabian Ranches, DAMAC Hills | Ville e townhouse, scuole e servizi, rendimento più basso |
Quali zone convengono per comprare un appartamento da affittare?
Per affittare con contratto annuale convengono le zone con prezzo d'ingresso contenuto e domanda stabile di inquilini: JLT (6,58% lordo), JVC (6,36%), Arjan (6,95%) e Dubai Sports City (7,76%). Per gli affitti brevi rendono meglio Dubai Marina e Downtown, a patto di mettere in conto costi di gestione più alti e un'occupazione variabile. In ogni caso conta il rendimento netto, non quello lordo.
Ville in vendita a Dubai
Le ville a Dubai costano in media circa 2.241 AED al piede quadro e rendono meno degli appartamenti: circa il 4,45% lordo contro il 6,66%.
Si comprano per viverci o per puntare sulla tenuta del valore nelle community con poca offerta nuova, come Dubai Hills Estate (2.896 AED/piede²), Arabian Ranches (2.417) o Jumeirah Golf Estates (2.524). DAMAC Hills (1.908) è l'ingresso più accessibile.
Fonte: Property Monitor via Engel & Völkers, 2026.
Un processo chiaro, remote-first — nessuna sorpresa.
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Troviamo e verifichiamo l'asset giusto per te
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- Effettuiamo una ricerca su tutto il mercato EAU e prepariamo una shortlist basata su numeri verificabili
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Tu acquisti — noi gestiamo tutto
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Gli ultimi progetti in vendita
Gli ultimi cinque progetti pubblicati nel nostro catalogo, aggiornati in automatico a ogni nuova pubblicazione.
Il prezzo indicato è quello di partenza comunicato dal developer, cioè l'unità più piccola, non il prezzo medio del progetto.
| Progetto | Zona | Developer | Prezzo da | ≈ in euro | Consegna prevista |
|---|---|---|---|---|---|
| Anantara Hotels & Resorts at Siniya Island | Siniya Island | Sobha Realty | — | — | dic 2027 |
| Etérea by Zoya | Al Majan, Dubai | Zoya Developments | AED 1.130.000 | ~271.000 € | dic 2029 |
| EPOQUE - Meydan 2 | Meydan Horizon | Reportage Properties | AED 1.289.421 | ~309.000 € | dic 2029 |
| Arche Residences | Dubai South | Evera Development | AED 990.000 | ~237.000 € | dic 2028 |
| Garden City | Garden City, Ajman | GJ Properties | AED 353.745 | ~85.000 € | dic 2027 |
Prezzi e date di consegna dal catalogo BridgeYields. Conversioni a 1 € = 4,17 AED.
Immobili a Dubai: off-plan o pronto, cosa stai comprando
Con l'off-plan compri un immobile in costruzione a un prezzo più basso e lo paghi a rate legate all'avanzamento dei lavori. Con il pronto compri un immobile finito che puoi affittare subito.
Il primo scambia la rendita immediata con una potenziale rivalutazione e il rischio di cantiere.
| Off-plan | Pronto | |
|---|---|---|
| Pagamento | Rate durante la costruzione (es. 60/40, 70/30), talvolta dopo la consegna | Saldo alla firma, oppure mutuo |
| Registrazione | Oqood presso il DLD, poi title deed alla consegna | Title deed subito, al trasferimento |
| Rendita | Nessuna fino alla consegna (1–4 anni) | Da subito |
| Rischi principali | Ritardi, qualità, rivendita prima della consegna | Stato dell'immobile, service charge, prezzo pagato |
| Tutela | Conto escrow vigilato | Due diligence su titolo, debiti e NOC |
Prima di pagare
Registrazione del progetto e conto escrow li verifichi da solo sull'app Dubai REST del Dubai Land Department. Se ti chiedono un bonifico fuori dal conto escrow, fermati.
Meglio off-plan o pronto?
Dipende da quando ti serve la rendita. Se vuoi un affitto da subito, compra un immobile pronto. Se hai un orizzonte di 3–5 anni e puoi diluire i pagamenti, l'off-plan ti fa entrare a un prezzo più basso. In cambio accetti il rischio di ritardi e il fatto che il rendimento arriva solo dopo la consegna. Scegli un developer con uno storico di consegne verificabile.
Come verifico escrow e registrazione del progetto?
Prima di pagare qualsiasi somma controlla tre cose: che il progetto sia registrato presso RERA e il Dubai Land Department, che esista un conto escrow dedicato intestato al progetto, e che il pagamento vada su quel conto e non al developer o a un intermediario. La normativa sui conti escrow (Legge di Dubai n. 8/2007) tutela le somme versate svincolandole a stati di avanzamento. Non garantisce però consegna nei tempi né un risultato economico.
Non ti vendiamo un immobile. Prima analizziamo il tuo intero patrimonio.
Nessun cliente dovrebbe partire da “Ho 100.000 euro, trovatemi qualcosa”. Prima di presentare una singola opportunità realizziamo una wealth analysis completa — lo stesso modello proprietario che usiamo per ogni mandato privato — così che la soluzione sia costruita sul tuo capitale, sul tuo profilo di rischio, sul tuo orizzonte temporale e sui tuoi obiettivi di rendita. Non sul nostro catalogo.
01
Profilo di rischio dell'investitore
Valutiamo sei fattori ponderati — età, orizzonte temporale, tolleranza alle perdite, esperienza, stabilità del reddito ed esigenze di liquidità — per ottenere un punteggio di rischio e un profilo definito.
Risultato: un profilo di rischio da Conservativo ad Aggressivo.
02
Analisi dell'allocazione patrimoniale
Mappiamo il tuo patrimonio attuale tra liquidità, obbligazioni, azioni, alternativi e immobili già posseduti, poi lo confrontiamo con il portafoglio modello associato al tuo profilo — evidenziando il gap in valore e in percentuale, asset class per asset class.
Risultato: quanta parte del tuo patrimonio — se ha senso — destinare al real estate di Dubai.
03
Valutazione dell'immobile a Dubai
Solo a questo punto analizziamo immobili specifici: costi di acquisizione, LTV e finanziamento, rendimento lordo e netto, NOI, servizio del debito, cash-on-cash return, valore di uscita e rendimento annualizzato — con l'impatto dell'acquisto sulla concentrazione complessiva del portafoglio.
Risultato: una decisione basata sui numeri, oppure un chiaro “non ora”.
Esempio di output dell'analisi
- Punteggio di rischio
- 3,25 / 5
- Profilo di rischio
- Bilanciato
- Valore totale del patrimonio
- $150.000
- Allocazione Real Estate target
- 30%
- Allocazione Real Estate attuale
- $90.000
- Capitale consigliato
- $80.000
- Cap rate (asset target)
- 5,6%
- Rendimento annualizzato (circa)
- 9,5%
- Verifica concentrazione
- In linea col target
Valori illustrativi dal nostro modello. La tua analisi usa i tuoi dati reali.
Se l'analisi mostra che il real estate di Dubai non è adatto a te — o non lo è ancora — te lo diciamo. Siamo pagati da te: non abbiamo motivo di dire altro.
Prenota la tua Wealth AnalysisQuali costi paghi oltre al prezzo
Per un appartamento pronto metti in conto circa il 5,5–6,6% di costi di acquisto oltre al prezzo, di cui il 4% è la tassa di trasferimento del Dubai Land Department.
Poi ci sono i costi annuali, da mettere a budget fin dall'inizio.
| Voce | Importo | Quando |
|---|---|---|
| Tassa di trasferimento DLD | 4% del prezzo + circa AED 580 di oneri | All'acquisto (off-plan: alla registrazione Oqood) |
| Registration trustee | AED 4.000 + IVA 5% (AED 2.000 sotto i 500.000 AED) | All'acquisto |
| Emissione title deed | circa AED 250 | Al trasferimento |
| Commissione broker | circa 2% + IVA, di norma | All'acquisto |
| Onorario advisory BridgeYields | 1% del prezzo, pagato solo da te | All'acquisto, se ti affidi a noi |
| Service charge | Per piede² all'anno, varia per edificio | Ogni anno |
| Gestione affitto | Percentuale del canone | Ogni anno, se affitti |
| IVIE (residenti in Italia) | 1,06% del costo d'acquisto | Ogni anno |
Fonti: tariffe Dubai Land Department 2026; IVIE: Agenzia delle Entrate.
Le tariffe aggiornate le trovi sul sito del Dubai Land Department: controllale prima di firmare.
Quanto rende davvero un appartamento a Dubai?
Meno del rendimento lordo. Per esempio, un bilocale a JVC da circa 1 milione di AED (250.000 €) con il 10% lordo incassa circa 100.000 AED l'anno. Togliendo service charge, gestione, manutenzione e un mese di sfitto, scendi a circa il 7% netto sul costo totale. Se sei residente in Italia, con l'IVIE arrivi a circa il 6%: con la struttura di detenzione che definiamo insieme, sui canoni non paghi altre imposte. Inoltre, considera che mediamente l'immobile a Dubai può rivalutarsi fino a oltre il 20% l'anno.
Ipotesi dell'esempio: service charge AED 15 al piede² all'anno (ipotesi prudente: il valore reale dell'edificio lo trovi nel Service Charge Index del Dubai Land Department), gestione 5% del canone, manutenzione 0,5% del valore, 1 mese di sfitto, costi di acquisto 5,5% con advisory all'1%.
Pensato per acquirenti che vogliono chiarezza, non l'ennesima proposta.
Investitori internazionali
Che vogliono un asset tangibile e a rendita fuori dall'Eurozona e dagli USA.
Imprenditori e professionisti
In cerca di diversificazione fiscalmente efficiente accanto al proprio business.
Investitori immobiliari esperti
Che vogliono accesso al mercato e giudizio indipendente — non un altro broker.
Prime esperienze internazionali
Che vogliono qualcuno davvero dalla loro parte, dalla visita alla consegna.
Rischi da conoscere nel 2026
Nel 2026 il mercato di Dubai ha rallentato. UBS lo classifica a rischio bolla "elevato" (quarto su 23 città) e, secondo ValuStrat, ad agosto i valori erano circa il 10% sotto i livelli di febbraio.
Comprare resta possibile, ma non è un investimento senza rischi.
Fonti: UBS Global Real Estate Bubble Index 2026 (22 settembre 2026); The National (24 settembre 2026); ValuStrat via Dubai Chronicle (26 settembre 2026).
- Rischio geopolitico: il conflitto regionale iniziato a inizio 2026 ha frenato la crescita dei prezzi e pesa soprattutto sul segmento premium.
- Offerta in arrivo: molte consegne sono previste nei prossimi anni nelle zone di ingresso, con possibile pressione su affitti e prezzi.
- Cambio: il dirham è agganciato al dollaro, quindi in euro il tuo investimento oscilla con il cambio EUR/USD.
- Liquidità: rivendere in un mercato che rallenta richiede tempo, soprattutto per unità off-plan non ancora consegnate.
- Fiscalità italiana: se sei residente in Italia paghi comunque l'IVIE e, senza la struttura di detenzione corretta, anche l'IRPEF sui canoni.
Il mercato immobiliare di Dubai è in bolla?
Non c'è un crollo in corso, ma il rischio è concreto. UBS ha portato l'indice di Dubai a 1,16 nel 2026 (1,09 nel 2025), nella fascia "elevata", pur segnalando un allentamento da marzo. I prezzi reali sono cresciuti solo dello 0,4% annuo e gli affitti reali sono calati del 4%. Allo stesso tempo, un appartamento costa circa 5 anni di reddito locale contro gli 11 di Londra.
Scenari e rischi nel dettaglio li trovi nella guida su rendimenti e rischi dell'investimento immobiliare a Dubai.
Le domande dei buyer consapevoli.
Risposte chiare, senza clausole nascoste. Se la tua non c'è, chiedicela in call.
Non ho mai acquistato all'estero. Fa per me?
Come faccio a sapere che il consiglio è onesto?
L'1% vale davvero?
Un italiano può intestarsi un appartamento a Dubai?
Posso comprare un appartamento a Dubai senza andare sul posto?
Comprando un appartamento a Dubai ottengo la Golden Visa?
Cosa succede dopo l'acquisto?
Se vuoi capire tutto il processo, leggi la guida completa all'acquisto per italiani.
Scopri come un cliente ha guadagnato il 30% all'anno a Dubai, senza tasse negli Emirati.
Accedi al caso studio completo: video lezione, Wealth Analysis, Investor Profile e il Business Plan completo dell'operazione.
- Numeri reali di un'operazione reale a Dubai
- Wealth Analysis, Investor Profile e Business Plan scaricabili
- Scopri la strategia esatta dietro un rendimento del 30% annuo
Advisory indipendente · Pagata solo da te
Dott. Gianluca Sidoti
Fondatore di BridgeYields. Vive tra Milano e Dubai, dove ha concluso personalmente decine di operazioni immobiliari, ed è titolare della Golden Visa degli Emirati. È autore di quattro libri di finanza personale e investimenti, tra cui Investi al Meglio i tuoi Soldi (Diarkos, 2025), e contributor di Forbes.
Le informazioni di questa pagina hanno carattere generale e non costituiscono consulenza finanziaria, legale o fiscale. I rendimenti indicati sono medie di mercato e non sono garantiti. Prezzi e cambio si riferiscono alle date indicate.
Fonti: Property Monitor / Engel & Völkers, prezzi al piede² 2026 · Property Monitor / Engel & Völkers, rendimenti 2026 · UBS Global Real Estate Bubble Index 2026 · The National · ValuStrat via Dubai Chronicle · Dubai Land Department · Agenzia delle Entrate, IVIE.
