Tasse a Dubai sugli immobili: cosa paga un residente italiano nel 2026

A Dubai una persona fisica non paga imposte sul reddito, sugli affitti, sulle plusvalenze e sul possesso di un immobile: l'unico costo fiscale rilevante è la tassa di trasferimento del 4% all'acquisto. Se però resti residente in Italia, il Fisco italiano tassa i tuoi redditi ovunque siano prodotti: l'IVIE, l'1,06% l'anno, è sempre dovuta, e senza pianificazione anche affitti e plusvalenze entrano nella tua dichiarazione. Qui trovi le tasse a Dubai, quelle italiane e come si riduce il carico in modo legittimo.

Quali tasse si pagano a Dubai

Negli Emirati Arabi Uniti non esiste un'imposta sul reddito delle persone fisiche: stipendi, affitti, dividendi e plusvalenze personali non sono tassati. Le imposte che esistono riguardano le società, i consumi e i trasferimenti immobiliari.

Fonti: Ministero delle Finanze degli Emirati; Federal Tax Authority; Dubai Land Department.

Che regime fiscale c'è a Dubai?

Un regime territoriale e leggero. Lo Stato si finanzia con l'IVA al 5%, introdotta nel 2018, con la corporate tax al 9%, in vigore dal 2023 sugli utili d'impresa oltre 375.000 AED (circa 90.000 €), e con tariffe e oneri sui servizi. I redditi personali restano fuori dal perimetro.

Perché Dubai è considerata un paradiso fiscale?

Perché non tassa i redditi delle persone fisiche. Per l'Italia gli Emirati rientrano tra gli Stati a fiscalità privilegiata elencati dal decreto ministeriale del 4 maggio 1999. La conseguenza è pratica: se sei cittadino italiano e ti trasferisci negli Emirati, il Fisco presume che tu sia ancora residente in Italia, e tocca a te dimostrare il contrario.

Quanto è l'IVA a Dubai?

Il 5%, su quasi tutti i beni e i servizi. Per gli immobili residenziali la regola è diversa, come vedi sotto.

Tasse sull'acquisto di un immobile a Dubai

Quando compri casa a Dubai paghi una sola imposta vera: la tassa di trasferimento del Dubai Land Department (DLD), pari al 4% del prezzo. Su un bilocale da 1,06 milioni di AED, circa 253.000 €, sono 42.400 AED, circa 10.200 €.

Fonte: tariffe Dubai Land Department 2026; Federal Tax Authority. Cambio 1 € = 4,17 AED al 29 settembre 2026.

Sull'IVA: la prima vendita di un immobile residenziale entro tre anni dal completamento è ad aliquota zero, le vendite successive sono esenti. In entrambi i casi sul prezzo non paghi IVA. La paghi invece, al 5%, su uffici, negozi e appartamenti alberghieri, e sui servizi collegati all'acquisto, come trustee e broker. Tutti i costi, voce per voce, sono nella guida su come comprare casa a Dubai.

Tasse a Dubai su affitti e rivendita

Se possiedi l'immobile a tuo nome, negli Emirati non paghi nulla né sull'affitto che incassi né sul guadagno quando rivendi. Non c'è un'imposta annuale sul possesso e non ci sono ritenute sui canoni.

La corporate tax non cambia questo quadro per un investitore privato. Una persona fisica vi rientra solo se svolge un'attività d'impresa con ricavi oltre 1 milione di AED l'anno, e i redditi da investimento immobiliare sono esclusi dal calcolo, purché l'attività non richieda una licenza. Se invece compri tramite una società, gli utili della società sono soggetti al 9% oltre la soglia di 375.000 AED.

Restano i costi che non sono tasse: service charge, gestione e manutenzione. Il contributo comunale sull'abitazione, il 5% dell'affitto annuo, è a carico dell'inquilino.

Fonti: Decreto-legge federale n. 47 del 2022; Decisione del Consiglio dei ministri n. 49 del 2023; Federal Tax Authority, guida sulla tassazione delle persone fisiche.

Cosa chiede l'Italia a un residente fiscale

Se sei residente in Italia, sei tassato in Italia sui redditi ovunque prodotti: l'immobile di Dubai entra nella tua dichiarazione con l'IVIE, il quadro RW e, di regola, i redditi che genera. Le tasse a Dubai sono una cosa, quelle italiane un'altra: lo zero degli Emirati vale negli Emirati.

Fonti: Agenzia delle Entrate; Testo unico delle imposte sui redditi.

Come si calcola l'IVIE su un immobile a Dubai?

Applichi l'1,06% al costo d'acquisto indicato nel contratto, in proporzione alla quota e ai mesi di possesso. Su un immobile pagato 253.000 € sono circa 2.680 € l'anno. L'aliquota è all'1,06% dal 2024; prima era allo 0,76%. Negli Emirati non esiste un'imposta patrimoniale, quindi non hai crediti d'imposta da scalare.

Cosa va indicato nel quadro RW?

Il valore dell'immobile, che coincide con la base dell'IVIE, la quota e il periodo di possesso. Il quadro RW serve a due cose: il monitoraggio fiscale e la liquidazione dell'IVIE. Chi non lo compila rischia una sanzione dal 3% al 15% del valore non dichiarato, più alta per gli Stati a fiscalità privilegiata.

Come sono tassati in Italia gli affitti di Dubai?

Senza pianificazione, il canone entra nel tuo reddito complessivo e paga l'IRPEF con le tue aliquote. Dato che negli Emirati l'affitto non è tassato, la base è il canone incassato ridotto del 15%. La cedolare secca non si applica agli immobili all'estero.

E la plusvalenza quando rivendi?

Se rivendi entro cinque anni dall'acquisto, il guadagno è un reddito diverso e paga l'IRPEF. Dopo cinque anni non è tassato. Chi punta a rivendere un off-plan prima della consegna rientra quasi sempre nel primo caso: senza una struttura adeguata, è un costo da mettere nel conto prima di comprare.

Come si riduce il carico fiscale in modo legittimo

Con la struttura di detenzione che definiamo insieme, il carico fiscale in Italia su affitti e plusvalenze può ridursi fino ad azzerarsi, a seconda della tua situazione personale, nel rispetto delle norme italiane ed emiratine. L'IVIE resta sempre dovuta, insieme agli obblighi del quadro RW.

È pianificazione fiscale legittima: la legge italiana riconosce al contribuente la libertà di scegliere tra regimi diversi e tra operazioni con un carico fiscale diverso (art. 10-bis, comma 4, dello Statuto del contribuente). Il limite è la sostanza: una struttura costruita solo sulla carta, senza ragioni economiche reali, può essere disconosciuta come abuso del diritto.

Per questo non esiste una soluzione uguale per tutti. La struttura dipende dalla tua residenza fiscale, dal tuo reddito, da quanti immobili compri e dall'obiettivo: rendita, rivendita o passaggio agli eredi. La decidiamo prima dell'acquisto, perché cambiare intestazione dopo costa un'altra tassa di trasferimento, e te la spieghiamo in call sui tuoi numeri.

Residenza fiscale a Dubai e Golden Visa

Un visto di residenza negli Emirati, Golden Visa compresa, non sposta da solo la tua residenza fiscale. Per l'Italia sei residente se, per la maggior parte dell'anno, hai qui la residenza, il domicilio, inteso come il luogo delle tue relazioni personali e familiari, o la presenza fisica. L'iscrizione all'anagrafe fa presumere la residenza, salvo prova contraria.

Trasferirsi davvero significa iscriversi all'AIRE, vivere negli Emirati per la maggior parte dell'anno e spostare lì il centro della propria vita. E dato che gli Emirati sono nell'elenco del 1999, la prova spetta a te: contratto di casa, utenze, scuola dei figli, giorni di presenza. Requisiti e costi del visto sono nella guida alla Golden Visa Dubai.

Fonti: art. 2 TUIR, come modificato dal D.Lgs. 209/2023; D.M. 4 maggio 1999.

Gli errori fiscali da evitare

Gli errori che costano di più nascono dal pensare che le tasse a Dubai sostituiscano quelle italiane.

1. Non dichiarare l'immobile. Italia ed Emirati si scambiano informazioni fiscali. IVIE e quadro RW vanno compilati ogni anno, anche se l'immobile è vuoto.
2. Aprire una società senza sostanza. Una società emiratina gestita di fatto dall'Italia può essere considerata residente in Italia e tassata qui.
3. Trasferirsi solo sulla carta. Iscriversi all'AIRE e continuare a vivere in Italia non regge a un accertamento.
4. Scegliere la struttura dopo l'acquisto. L'intestazione si decide prima di firmare.
5. Fidarsi di chi promette "zero tasse". Per un residente italiano l'IVIE c'è sempre. Il resto dipende da come possiedi l'immobile.

Domande frequenti

A Dubai si pagano tasse sulla casa ogni anno?

No. A Dubai non esiste un'imposta annuale sulla proprietà come l'IMU. Paghi le spese condominiali (service charge) e, se sei residente in Italia, l'IVIE al Fisco italiano.

Devo pagare l'IVIE anche su un immobile off-plan?

No, finché l'immobile è in costruzione. L'IVIE si paga dalla consegna, quando l'immobile diventa tuo a tutti gli effetti. Se rivendi prima della consegna, l'IVIE non è dovuta. Resta la tassazione del guadagno, che dipende da come hai strutturato l'operazione.

Tra Italia ed Emirati esiste una convenzione contro le doppie imposizioni?

Sì, firmata nel 1995 e ratificata con la legge 309 del 1997. Per i redditi immobiliari consente la tassazione nello Stato in cui si trova l'immobile, senza escludere quella dello Stato di residenza. Poiché gli Emirati non tassano, per un residente italiano la convenzione da sola non elimina l'imposta in Italia.

Con il Club Deal di BridgeYields pago l'IVIE?

No. Con il Club Deal partecipi a un prestito garantito da ipoteca di primo grado su un immobile, ma l'immobile non è tuo: l'IVIE non si applica. I proventi hanno una loro tassazione, che vediamo insieme prima dell'adesione.

Conviene intestare l'immobile a una società?

Dipende dai numeri. Una società può avere senso per motivi fiscali, successori o di gestione di più immobili, ma ha costi annuali, obblighi contabili e deve avere sostanza reale. Per un primo acquisto si valuta caso per caso.

Chi mi segue per la parte fiscale?

Noi definiamo con te la struttura di detenzione prima dell'acquisto. BridgeYields è un advisor immobiliare indipendente: ci paghi solo tu, con un onorario dell'1%, e non riceviamo commissioni da venditori o costruttori. Il metodo è nella pagina sull'advisory indipendente per acquistare a Dubai.